编者按
历经了城市工作和生活的忙碌和艰辛，还有一些人希望能落叶归根，故而有人会在退休之后回到农村老家定居，甚至还有很多退休人员在退休后选择把户籍迁回农村，但有些祖宅可能多年无人居住，也有些可能在居住了多年以后才破败，那么这些回村定居的退休人员可以重修祖宅或申请宅基地建房吗？
案例
案例：最高人民法院（2020）最高法行再375号吉祥玉、郭启荣资源行政管理:土地行政管理(土地)再审案，案情简介：吉广智系非农业家庭户口，其退休前在五华县人民医院工作，其有两个女儿，分别为吉辉玉、吉祥玉，吉辉玉的丈夫是郭启荣。2009年吉广智在女儿吉辉玉名下的集体土地建造房屋，次年建好。
2010年11月25日，吉广智向广东省五华县国土局提交土地登记申请资料，就涉案土地申请土地登记。其中，吉广智提交的土地权属证明书的备注栏注明：此表只供1986年12月31日前农村私人建房者不能提供土地权属证明材料的用地户使用，作为土地权属来源依据。五华县国土局受理后，经过审批报五华县政府登记造册后，于2011年12月8日向吉广智核发了华府集用（2011）第0099709号《集体土地使用证》。
2014年，吉广智去世，吉辉玉一方与吉祥玉一方因涉案土地使用权及地上建造房屋所有权的继承问题发生纠纷。2017年1月，吉祥玉向广东省五华县人民法院提起继承诉讼，请求按吉广智的遗嘱继承涉案土地使用权及地上建造房屋所有权。郭启荣在该案诉讼中知悉五华县政府为吉广智颁发了99709号土地证，遂提起行政诉讼，请求撤销99709号土地证。
广东省梅州市中级人民法院一审认为，华县政府的颁证行为存在以下违法之处：一是，吉广智是非农业家庭户口，其不具备申请集体土地使用权登记的资格。二是，吉广智申请颁证时提交的土地权属证明书中村民小组所填写的房屋建造时间与实际建造时间不符，根据庭审中郭启荣与吉祥玉的陈述，涉案土地上的房屋于2009年开始建造，并于2010年建成。该土地权属证明书的备注栏注明，此表只供1986年12月31日前农村私人建房者不能提供土地权属证明材料的用地户使用，作用土地权属来源依据。因此吉广智所提交的土地权属证明书不能作为土地权属来源依据。
三是，五华县政府所提交的土地登记地籍调查表中，欠缺四邻签名，无法证明其所进行的相关地籍调查真实合法。故五华县政府为吉广智颁发99709号土地证的行政行为事实不清，证据不足，违反法定程序，应予撤销，故判决撤销99709号土地证。吉祥玉不服，向广东省高院提起上诉。
广东省高级人民法院二审认为，在本案中，华城镇维西村委会作为涉案土地的所有权人，出具证明证实，吉广智持有的99709号土地证记载的地块原属于郭启荣的家庭承包土地。而吉广智申请取得99709号土地证时属于居民户口，并非维西村委会的集体经济组织成员，亦无其他证据证明其有权取得涉案集体土地的使用权等，维持了一审判决。吉祥玉不服，向最高院申请再审。
最高院经审理认为，根据原审查明事实及当事人提交的证据材料，吉广智原为广东省五华县人民医院干部，自上世纪七、八十年代退休以后，将户籍迁回了五华县华城镇维西村上排组，并一直居住在其祖宅中，其女儿吉祥玉则负责照顾其的生活起居直至去世。虽然吉广智的户籍信息登记为城镇居民户口，但是其本人自退休以后一直居住在该集体经济组织之中，依靠集体经济组织所有的集体土地作为其基本的生活和居住保障，形成了稳定的生产、生活关系。
因此，当吉广智原祖宅年久失修，存在安全隐患，无法继续居住之后，吉广智有权申请重修祖宅或者根据规划向所在村民小组和村委会申请宅基地异地建房居住建房。所在村民小组和村委会签字盖章予以同意，五华县国土局调查核实后予以公告，吉辉玉与郭启荣均未提出异议。直至吉广智去世，因涉案宅基地使用权和房屋所有权继承纠纷，郭启荣才以吉广智并非农村集体经济组织成员，侵犯了其承包土地为由提起本案行政诉讼，显然有违常理。
总之，吉广智自上世纪七、八十年代已将户籍迁回维西村上排组并长期居住原袓宅，在祖宅年久失修后，其有权申请宅基地使用权建房居住。因此，原颁证程序和相关证据确存在不当之处，但因吉广智已于2014年去世，且也无法通过采取补救措施解决，撤销99709号土地证并无法解决遗产继承和郭启荣主张的权益问题。一审判决撤销99709号土地证，二审判决驳回上诉、维持一审判决，系适用法律错误，应予纠正。判决撤销原一、二审判决，并驳回郭启荣的起诉。
律师解读
一、《国土资发〔2011〕60号通知》第六条规定，非本农民集体成员在满足规定条件的情况下可以取得宅基地使用权。
国土资源部、财政部、农业部联合下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号）第六条规定：…非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。
对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。
二、《国办发〔1999〕39号通知》第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
因此，1999年5月6日《国办发〔1999〕39号通知》（）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明，可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。1999年5月6日《国办发〔1999〕39号通知》印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。
因此，上述案例中吉广智在上世纪七、八十年代退休以后，便回到农村一直居住在老家祖宅中，其居住的祖宅属于原在农村合法取得的房屋，故在经过公告无异议或异议不成立的情况下，由村民小组出具证明，吉广智就依法办理确权登记。
宅基地确权登记的最新规定
一、《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》自然资发〔2020〕84号
第二条 因地制宜，加快开展地籍调查
……各地可采取积极灵活的方式，完成宅基地和集体建设用地权属调查。对权利人因外出等原因无法实地指界的，可采取委托代理人代办、“先承诺、后补签”或网络视频确认等方式进行……
二、《自然资源部关于持续推进农村房地一体宅基地确权登记颁证工作的通知》(自然资发〔2023〕109号）
一、加快推进房地一体宅基地地籍调查
（一）各地要在已有工作基础上，以行政村为基本单位，统一组织开展地籍调查，查清宅基地及房屋的坐落、界址、面积、权属等，满足房地一体确权登记工作需要。仅完成宅基地调查的，补充开展房屋调查；宅基地和房屋均未调查的，开展房地一体地籍调查；已完成房地一体地籍调查未登记的，核实已有成果，做好完善更新。
（三）各地要充分利用地籍调查和确权登记等已有工作成果，全面掌握已调查登记、已调查未登记、已登记发证、已登记未发证宅基地的宗数和面积等情况，以县（市、区）为单位建立健全工作台账，夯实确权登记工作基础。
结语
虽然理论上，最高院的判决确定了退休人员回村定居，有权重修祖宅或申请宅基地建房，但客观上，退休人员必须要满足法定的条件，并且需要经过法定的程序才可以行使该权利。该案中是因为吉广智已经去世，已经颁发的集体土地使用证存在不当之处，但无法采取补救措施，最高院从情理上、以及为了定分止争判决确认不予撤销。到现在，2024年，全国范围宅基地及其上盖建筑物的确权登记工作应该已近尾声，能确权的应该已经办理了确权登记，如果还有没有办理登记的，或有一些尚未办理继承分割手续的，小编建议大家尽快办理，尤其是之前没有办理合法报建、审批手续的。
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